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E' meglio investire comprando una seconda casa e mettendola a reddito o acquistando titoli di Stato? Un dilemma che interessa molti piccoli e grandi investitori e che è stato oggetto di un'analisi di un ufficio Studi del settore immobiliare.
L'analisi parte da un investitore che ha a disposizione una somma di denaro pari a 236.593 euro (per cui non ha bisogno di far ricorso al mutuo).
Conviene acquistare una seconda casa
Abbiamo considerato un bilocale situato in una zona semicentrale di Milano. L'orizzonte temporale di riferimento per l'analisi di 15 anni. L'acquirente decide di affittarlo con un contratto di locazione libero con la cedolare secca al 21%. Dall'affitto incassa canoni mensili di 700 euro, su cui paga ogni anno la cedolare secca al 21% (1764 euro all'anno). Alla fine di ogni anno dai canoni lordi l'acquirente detrae le tasse, le spese di manutenzione straordinaria dell'immobile, l'Imu e la Tasi gli restano 5224 euro.
Acquisto immobile: 220mila euro
Spese per l'acquisto e locazione immobile: 16.593 euro
Affitto annuo lordo 8400 euro
Tasse sull'affitto (cedolare al 21%) 1764 euro
Spese di manutenzione straordinaria 600 euro Imu e Tasi 812 euro
Affitto annuo 5224 euro
Per calcolare il valore futuro dell'immobile abbiamo considerato una rivalutazione annua pari alla media dell'indice Istat degli ultimi 10 anni.
Alla fine del periodo di riferimento la situazione sarà la seguente:
Valore finale dell'immobile: 267.033 euro
Guadagno da locazione netto 78.360 euro
Valore totale 345.393 euro
Conviene investire in btp
Il punto di partenza dell'analisi è l'acquisto di un titolo di Stato a 15 anni con una somma iniziale pari a quella investita nell'immobile (236.593euro). Ipotizzando un rendimento netto dell'1,93%, la situazione sarebbe la seguente
Capitale iniziale 236.593 euro
Capitale finale: 315.160 euro
Confronto finale Scelta acquisto immobile più locazione: 345393 euro
scelta Btp: 315.160 euro
Surplus per chi ha acquistato casa: +30.233 euro
